マイホーム購入よりもアパート経営を勧める理由【不動産投資が自分だけでなく家族のリスクも軽減する?!】

【私がなぜ不動産投資を勧めるのか】
不動産というのは、その呼び名の通り、不動=動かないもの、そこに確実に存在するものであり、一瞬にして価値がゼロになるということはありません。

ですから、投資信託や株、そして通貨など、世の中にはいろいろな投資手段がありますが、「不動産ほど、安全で確実なものはない」と私は考えています。

投資信託であれば、運用はファンドマネージャーに任せっきり。

株は、企業が倒産したら、ただの紙切れになってしまいますし、通貨は変動リスクや政治リスクもあります。

不動産だけが、自分の立てた計画に、自分の力で近づけていける、さらに、計画を上回ることさえできるものなのです。

日本における不動産投資の最大のリスクと言われるのが、少子高齢化と人口減です。

ですが、まわりにどんなに空室が増えても、オーナーさんがしっかりとした対策を施し、生き残るための術を身につければ、リスクはリスクでなくなります。

むしろ、状況に適応できれば、大きなチャンスになることもあるかもしれない。

「空室率は市場の話」と考え、自分の物件だけは満室にする決意をすればいいのです。

不動産投資は、市場の動きに必死で追いつこうと、毎日パソコンの画面にはりつかなくても、募集の仕方の工夫、物件の清掃、設備のグレードアップなど、できることがたくさんあります。

ほかのどんな投資よりも、自分の力で一つひとつ、リスクを減らすことができるのが、不動産投資なのです。

【お金がない人ほど不動産投資をしなさい】
アベノミクスで株価は上昇しても、日本経済の展望は決して明るいものではありません。

黙っていても、年々お給料が上がった時代はとっくに終わり、所得格差が広がっています。

また、内閣府が出す「高齢社会白書」によると、2015年には65歳以上の高齢者一人を、15～64歳の生産年齢人口の2.3人が支えることになり、それが2045年になると、1.4人で一人の高齢者を支えなければならないと予想されています。

この統計の意味するところは、なんでしょう。

それは、私たちの世代の年金がなくなるということです。

社会保障があてにできなくなる上、退職金を出せない中小企業も増えています。

毎月少しずつ預金をしていても、金利はほとんどつきません。

「老後はどうなるんだろう?」と、自分の将来に不安を感じる人ほど、今から投資に目覚めるべきなのです。

「がんばって働いたから」
「ボーナスが入ったから」

と、浪費に走っている場合ではないのです。

経済的に豊かになりたいのであれば、お金を生むものにお金を使うべきです。

「世の中の景気が悪いから仕方がない」とあきらめてしまったら、経済的に豊かになる可能性は閉ざされてしまいます。

株などの「投資をしたいから」といって、銀行でお金を借りることはできません。

ところが、不動産なら担保がありますからローンを組むことができます。

レバレッジを効かせて、自己資金よりも大きな物件を購入することができるのです。

こんな時代だからこそどうするか、情報を集め、自分に合ったやり方で生き延びていかなければならないのです。

【実際に不動産投資をスタートしてみたらどうなるの?】
ここで実際に、不動産投資を始めた方の例をご紹介しましょう。

サービス業のマネージャーである、この男性は、結婚して10年。

30代半ばにさしかかり、「そろそろマイホームでも買おう」と相談に来られました。

家を買うことについて、いろいろ話をするうちに、アパート経営の話になりました。

この男性が、アパート経営に興味を持ち、いろいろ質間してくるので、マイホームを手に入れた場合と、家を建てずにアパートを買う場合のシミュレーションをし、説明しました。

するとこの男性は、「マイホームも夢だけれど、自分の働く業界も不安定なので、お金の苦労はしたくない。家族の生活のために不労所得を築きたい」という気持ちが強くなり、アパート経営を真剣に考え始めたのです。

●Case 1 (マイホームの夢をかなえた場合)
一戸建ての家が諸費用込みで、3500万円。

自己資金300万円を差し引いて、3200万円の借り入れだとします。

すると、頭金300万円、銀行から35年のローンで、3200万円を借りて、ボーナス払いなしで毎月約10万円を35年間支払うことになります。

●Case 2 (アパート経営を優先させた場合)
アパート(4戸)が諸費用込みで、3800万円。

自己資金300万円を差し引いて、3500万円の借り入れたとします。

この場合、頭金300万円、銀行から20年ローンで3500万円を借りて、毎月18万円を20年間支払い、毎月10万円の収入があります(満室時)。

この男性の年収は、当時800万円でした。

平均からするとかなり高い収入を得ているので、立派な家を建てることもできました。

しかし、マイホームはまったくお金を生み出しませんがアパート経営はお金を生み出します。

お金を生まないマイホームを先に購入してしまうと、そのあと、アパート購入をしたいと思っても、銀行の融資に影響が出ることもあります。

そこで、私はアパート経営を強く勧めたのです。

同じ借金であっても、毎月10万円の支出になるマイホーム、毎月10万円の収入になる不動産投資。

どちらのケースも、固定資産税・都市計画税や営緒費、その他諸費が、月のキャッシュフローで見ると、実に20万円の差が出ます。

また、それぞれのリスクを比較してみましょう。

不動産投資のリスクには空室や家賃下落、地震や自殺などがあります。

一方でマイホームの場合は、失業や病気、給料減、ボーナス減、地震などのリスクがあり、そうしたリスクを背負いながら、35年間という長期にわたって、マイナスのキャッシュフローなのに、ローンを支払い続けなければならないということです。

もちろん、キャッシュフローだけを重視すべきではないという意見もあるでしょう。

マイホームには家族の幸せや夢というものがありますから、家族の価値観によって何を尊重するかは変わるからです。

ただし、リスクはすべて、自分では完全にコントロールできませんが、ある程度の努力でカバーできる部分が多いのは、断然、不動産投資ではないでしょうか。

失業や給料減、ボーナス減など、自分の努力ではどうにもできないのがマイホームに潜むリスクです。

マイホームという夢や、家族の幸せの代償として、35年間そのリスクと対峙していかなければなりません。

ところが不動産投資では、空室リスクや家賃下落リスクを取り除くことができれば、非常に理想的な投資になるのです。

この男性は55歳になるときには、このアパートのローンは完済する予定であり、返済がなくなることによりさらに収入は増えるので、次の物件購入も検討しています。

【アパートの空室状況が厳しい場合】
そして次の物件購入のときにもしもアパートの空室状況が厳しければ、不動産売却という選択肢もあります。

不動産売却をするときには不動産一括査定をする必要があるのですが、最近ではネットで無料で不動産一括査定のできるサービスやサイトもたくさんあります。

不動産一括査定サイトのなかでもリビンマッチはかなり有名です。

なぜなら、リビンマッチ運営母体のリビン・テクノロジーズ株式会社が東京証券取引所マザーズ市場に上場していて一定以上の信頼を得られているから。

もしものときの対策としてリビンマッチのようなサービスを知っておくのはリスクヘッジをしていくためにも必要です。